¿Qué Ocurriría si se Limitaran los Incrementos en los Alquileres?

El Auge de los Alquileres: Un Problema Global

Queridos amigos, amigas, prestad mucha atención a esta gráfica. En ella podéis ver cómo, en términos reales, el precio del alquiler en los Estados Unidos ha crecido y crecido hasta acumular más de un 150% de revalorización durante los últimos 35 años. Sí, como muchos ya sabréis, el precio de los alquileres lleva disparándose desde hace décadas. Y aunque esta gráfica que os acabamos de enseñar muestra tan solo el caso de los Estados Unidos, lo cierto es que este es un fenómeno que afecta a todo Occidente.

Por ejemplo, mientras que en el año 2013 un piso de 100 metros cuadrados en el centro de una ciudad europea como Madrid podía alquilarse por cerca de 1,100 euros, a día de hoy ese mismo piso se alquila por más de 1,600. Lo sé, una auténtica locura. Pero lo peor no es eso. Volvamos a ver la gráfica de Estados Unidos.

Comparación entre Alquileres y Salarios

Quiero que os fijéis en la nueva línea roja. Esta línea roja refleja el crecimiento real del salario mediano durante el mismo periodo de tiempo. Daos cuenta de que mientras el alquiler ha aumentado de precio en cerca de un 150% acumulado, los salarios ni siquiera han alcanzado un mísero incremento del 40%. En otras palabras, todo apunta a que la vivienda se está convirtiendo en un bien cada vez más inaccesible para una parte importante de la población. Casi parece que llegará un punto en el que prácticamente todo nuestro salario irá destinado a pagar el alquiler.

Políticas de Control de Alquileres: ¿Una Solución?

Ante esta situación, la pregunta es muy clara: ¿qué demonios podemos hacer al respecto? ¿Existe acaso alguna solución al problema de la vivienda? Pues parece ser que varios políticos de medio mundo tienen la respuesta muy clara. Alemania busca controlar el precio de los alquileres mientras los grandes propietarios emergen. Cataluña lanza un nuevo decreto para controlar los precios de los alquileres en áreas urbanas tensionadas como Barcelona. Efectivamente, según muchos políticos, tertulianos y profesionales, si se quiere bajar el precio de los alquileres, la solución es sencilla: se debe fijar un precio máximo del alquiler por ley.

El Caso de Berlín: Un Éxito Relativo

Hasta hace no demasiados años, Berlín era una de esas ciudades como Madrid donde los precios de los alquileres no paraban de crecer y crecer sin un aparente fin. La situación era prácticamente límite. Pero un día el gobierno anunció una nueva política de control de precios de los alquileres. Esa medida se anunció el día 4 de junio de 2019 y fijaos en lo que pasó con los precios justo a partir de entonces. Efectivamente, la medida de control de alquileres en Berlín funcionó y funcionó de perlas. En tan solo un año tras el anuncio de la medida, los precios de la capital alemana se redujeron en hasta un 10%.

Además, hubo otro estudio hecho por economistas diferentes que analizaron el mismo caso y que encontraron exactamente los mismos resultados: los alquileres berlineses bajaron un 10% de precio tras la medida de control. Ahora bien, no penséis que el caso de Berlín es único. Existen otros casos de control de precios de alquileres a lo largo y ancho del mundo que han conseguido demostrar su efectividad. Sin ir más lejos, en Cataluña los precios bajaron en un 6% tras la regulación.

Otros Ejemplos y Evidencias

• En otro estudio que analizaba otro control de alquileres en la ciudad de San Francisco, la economista Rebeca Diamond encontró que las personas que vivían en alquileres regulados permanecían en ellos un 20% más de tiempo que en el resto de viviendas.
• Todos estos estudios académicos parecen dejar muy claro las ventajas de aplicar regulaciones de precios a los alquileres.

No obstante, a pesar de todo este optimismo, me temo que hay algo que debemos contaros.

Los Efectos Colaterales del Control de Alquileres

Este edificio que veis en pantalla es la Booth School of Business de la Universidad de Chicago en Illinois. En esta universidad existe un centro de investigación llamado IGM (Iniciativa de Mercados Globales) que lleva a cabo encuestas sobre diferentes temas de ámbito económico. En el año 2021, decidieron hacer una encuesta sobre el control de precios de los alquileres. Atención, porque la encuesta no se hizo a ciudadanos comunes, sino a los más prestigiosos economistas de las universidades estadounidenses.

La pregunta fue: «¿Estás de acuerdo con que el control de precio de los alquileres tiene un efecto positivo sobre la economía?» De todos los economistas encuestados, tan solo el 1% estuvo de acuerdo en que el control de alquileres es beneficioso para la economía. En otras palabras, de cada 40 economistas expertos que se mostraron en contra de la regulación de precios, solo uno se mostró a favor.

¿Por qué los Economistas Desacreditan el Control de Alquileres?

La evidencia y los estudios que acabamos de ver hace un momento son claros: la regulación de precios parece mejorar la accesibilidad a la vivienda. Entonces, ¿por qué prácticamente todos los economistas se muestran en contra de este tipo de medidas? ¿Acaso son todos multipropietarios? O acaso, ¿hay algo que se nos está escapando?

La respuesta reside en los efectos enmascarados del control de alquileres. Volvemos por un momento a Berlín. En uno de los estudios también se publicó una gráfica que representa el número de viviendas que estaban en alquiler antes de que la medida de control de alquileres fuera anunciada. Cada semana se publicaban de media alrededor de 625 nuevos anuncios en Berlín. No obstante, tras aprobarse el control de precios, el número de nuevas viviendas puestas en alquiler se desplomó. De alguna forma, fue como si de repente los propietarios de viviendas hubieran decidido dejar de alquilar sus propiedades.

Esto se confirmó también en el segundo estudio, donde se observó que la oferta de vivienda en alquiler en Berlín se derrumbó en cerca de un 52% tras las regulaciones. ¿La razón? Básicamente, según los autores del primer estudio, esto sucedió por dos motivos principales: primero, al no poder poner precios altos, algunos propietarios prefirieron no alquilar sus casas, tal vez venderlas o dejarlas vacías. Segundo, la inestabilidad política y el miedo a futuras regulaciones hicieron que muchos propietarios prefirieran no alquilar durante un tiempo sus casas. Aunque es posible que esto solo fuera un efecto a corto plazo, podría solucionarse con el paso del tiempo.

El Dilema del Control de Alquileres

¿Es todo esto tan solo un caso aislado? ¿Ha pasado más veces que tras un control de alquileres se ha reducido drásticamente la oferta de viviendas? Pues lo cierto es que sí. La teoría económica predice que en general, tras fijar precios máximos por debajo del precio de mercado, muchos vendedores reducen su volumen de producción. Esto se ha confirmado en estudios realizados en ciudades como Boston en 2007, San Francisco en 2019, o en un estudio más amplio de 2020 que analizó los efectos del control de precios de los alquileres en 60 países durante los años 1910 y 2017.

Otros Factores a Considerar

Es cierto que existen otros estudios de casos concretos que no obtienen los mismos resultados. Algunos estudios no encuentran reducciones en la oferta tras la aplicación de controles de alquiler. En parte, esto se debe a que los precios no lo son todo en el mercado del alquiler. Si sois unos propietarios muy ambiciosos y queréis seguir ganando dinero a pesar de que por ley os obligan a bajar el precio del alquiler, podríais recuperar ese dinero invirtiendo menos en el mantenimiento de la vivienda, pidiendo más cantidad de fianza a los inquilinos o tal vez obligándoles a asumir costes adicionales como seguros de vivienda.

De hecho, un caso práctico de esto se encontró en un estudio hecho en 2015 que analizó los efectos de una ley de alquileres alemana. Lo que se encontró fue que tras la regulación, los precios bajaron a corto plazo, pero al mismo tiempo, el número de viviendas en alquiler en mal estado aumentó en un 3%. Sea como sea, por lo general, la mayoría de los estudios apuntan a que el control de precios tiene consecuencias negativas, siendo la principal de ellas que la oferta de vivienda se reduce.

Importancia de la Oferta de Viviendas

¿Qué importa que haya menos oferta de casas en alquiler? En Estocolmo, una de esas ciudades con una intensa regulación de los alquileres, los ciudadanos tienen que esperar, de media, entre 8 y 10 años para poder acceder a un alquiler regulado. En general, toda Suecia tiene un fuerte sistema de precios regulados con los que el gobierno pretende garantizar una vivienda barata y accesible a todo el mundo. El problema es que con unos precios regulados por debajo del mercado, todo el mundo quiere alquilar una casa barata en el centro de la ciudad y la oferta no da abasto.

El gobierno soluciona esto creando largas listas de espera, que llevan a la gente a esperar incluso más de dos décadas para finalmente poder acceder a su alquiler regulado. Por mucho que el alquiler sea barato, si la gente no tiene donde vivir, tampoco es el mundo ideal.

Una Alternativa Híbrida

¿Y si en lugar de regular todo el mercado se regulase solo una parte? Se podría regular una parte de la ciudad para dar acceso a vivienda barata a los ciudadanos y dejar otra parte sin regular para que quien quiera pueda saltarse de espera. Esta es la solución adoptada en Suecia. Las listas de espera afectan principalmente al 50% del parque de alquiler. El 50% restante está libre de precios regulados. Gracias a esto, quienes no les importa esperar acaban teniendo alquileres muy baratos, mientras que quienes son menos pacientes pueden alquilar a precios elevados sin tener que esperar.

No obstante, la medida no es tan perfecta como parece. En Suecia, las listas de espera pueden provocar una preocupante segregación de la sociedad. Los barrios pobres y conflictivos se vuelven cada vez más pobres, creando famosos guetos donde florecen las bandas criminales. Así, el sistema de listas de espera puede segregarse entre quienes pueden permitirse esperar y quienes no.

El Caso de San Francisco

En San Francisco, no había listas de espera. Las viviendas se dividían entre una parte regulada y otra no, y las viviendas se rentaban al primero que viera el anuncio. Sin embargo, muchos propietarios de viviendas reguladas, al ver que no podían alquilar por el mismo dinero que antes, decidieron vender sus pisos. Esto redujo la población alquilada y aumentó la de propietarios. Para personas con menos recursos, eso las obligó a desplazarse a zonas más asequibles y de menor calidad.

Además, para evitar reducciones en la calidad de las viviendas, los reguladores ofrecieron a los propietarios que reformaran sus viviendas la posibilidad de saltarse la regulación y poner precios más altos. Esto mejoró la calidad, pero también aumentó el precio, alejando a personas de menor poder adquisitivo.

Conclusiones sobre el Control de Alquileres

Los ganadores del control de alquiler son quienes consiguen mantener su vivienda sin listas de espera. Los perdedores son los inquilinos sin vivienda accesible, los obligados a mudarse a barrios marginales y los propietarios con menos incentivos para alquilar. No es que el control de alquiler sea inútil, sino que favorece a unos a costa de perjudicar a otros.

Entonces, ¿qué podemos hacer? Aunque existen políticas capaces de reducir el precio de los alquileres sin causar otros grandes problemas, de ellas hablaremos en un próximo artículo. Por ahora, el turno es para vosotros. ¿Pensáis que merece la pena controlar los precios a cambio de los posibles efectos perjudiciales? ¿Existen casos de regulaciones en vuestras ciudades? ¿Qué otras medidas se os ocurren para frenar el alza de los precios de los alquileres? Dejad vuestras respuestas en los comentarios. Nos vemos en el próximo artículo. ¡Un saludo y hasta pronto!